Auf dem deutschen Immobilienmarkt verzeichnete man Ende 2022 zum ersten Mal seit 2010 deutschlandweit gesunkene Preise. So stark wie seit 2007 nicht mehr. Für die Propheten der Immobilienblase ist klar, sie wird jetzt endlich platzen. Dabei gilt der deutsche Immobilienmarkt doch als robust, auch in Krisenzeiten. Bröckelt nun die Fassade?
Der Immobilienmarkt in Deutschland hatte sich über das letzte Jahrzehnt sehr stark aufgeheizt. Die Preise für Wohnimmobilien sind seit 2010 um rund 60 Prozent gestiegen. In einigen Großstädten stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um über 100 Prozent. Auch die Mieten sind in vielen Städten deutlich – um bis zu 65 Prozent – gestiegen. Grund dafür waren eine hohe Nachfrage und niedrige Zinsen. Heute sieht das anders aus. Das Statistische Bundesamt teilte am 24. März 2023 mit, dass die Immobilienpreise im letzten Quartal 2022 erstmalig seit zwölf Jahren gefallen sind – um durchschnittlich 3,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal und 5 Prozent zum Vorquartal. Für viele ein eindeutiges Zeichen.
Wer vom deutschen Immobilienmarkt spricht, kommt um den Begriff der „Immobilienblase“ nicht herum. Die Zeichen seien eindeutig: Zunächst sei da die anhaltende Preisüberbewertung von Immobilien, die laut dem Monatsbericht der Bundesbank vom Februar 2023 trotz Preisabnahme in der zweiten Jahreshälfte 2022 auf dem gesamten Markt nicht abnahm. Dazu gab es die rapide ansteigenden Preise gepaart mit den Niedrigzinsen der letzten 10 Jahre. Auf den ersten Blick wirkt es wie in den USA im Jahr 2007. Die aktuell fallenden Preise seien jetzt das Signal, dass die Käufer nicht mehr bereit sind, die überbewerteten Immobilienpreise zu zahlen. Die Blase müsse – wie damals in den USA – nun platzen.
Aber gibt es überhaupt eine solche Blase? Grundsätzlich ist die Überbewertung von Immobilien in Ballungsräumen noch lange kein ausreichender Beweis für eine flächendeckende Immobilienblase, zumal die Preisentwicklung im ländlichen Bereich in den letzten Jahren moderat blieb und sogar teilweise stagnierte. Außerdem würden anders als 2007 in den USA die geringe Überschuldung deutscher Haushalte sowie die konservativen und langfristigen Finanzierungsrichtlinien auf dem deutschen Immobilienmarkt (WIKR) die Gefahren einer potenziellen Immobilienblase entschärfen.
Kein Grund zur Panik also – im Gegenteil: Der Markt funktioniert, er kühlt nur ab. Die kurzfristige Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt hängt zunächst vom Bau- und Kaufverhalten der Marktteilnehmer ab. Der Rückgang der Nachfrage lässt sich nämlich nicht auf kollektive Ablehnung der Preisentwicklung, sondern auf die – neben den steigenden Bau- und Finanzierungskosten – konjunkturelle Unsicherheit durch die anhaltende Inflation zurückführen. Kurzum: Wir sehen eine Preiskorrektur durch einen temporären Angebotsüberhang. Denn viele Käufer warten die weitere Preis- und Zinsentwicklung auf dem Markt ab. Daher sind auch noch weitere Preisrückgänge in der nahen Zukunft zu erwarten, eine längerfristige negative Preisentwicklung ist aber eher unwahrscheinlich.
Denn auf der einen Seite steigt die Nachfrage nach Wohnraum – nicht zuletzt durch die Rekordzuwanderung im Jahr 2022 – weiterhin an. Die Nachfrage nach Eigentum ist durch den Unsicherheitsschock nur kurzfristig gesunken und hat sich auf den Mietmarkt verschoben. Laut einer Studie des Bündnisses „Soziales Wohnen“ mangelt es hier aber an über 700.000 Mietwohnungen. Das von der Bundesregierung gefasste Ziel des Baus von jährlich 400.000 neuen Wohnungen wurde schon im letzten Jahr deutlich verfehlt. Die Nachfrage nach Wohnraum wird also insgesamt und segmentübergreifend wieder steigen.
Auf der anderen Seite verstärkt sich durch die bauhemmende Marktsituation die Angebotsknappheit. Die aktuell ohnehin schon niedrigere finanzielle Attraktivität von Neubauten durch die corona-bedingten Lieferengpässe und die durch den Ukraine-Krieg enorm gestiegenen Materialkosten wird nun zusätzlich von steigenden Kreditkosten begleitet, die sowohl Investoren als auch Häuslebauer aus dem Baugeschäft belasten. Laut Statistischem Bundesamt sind die Bauaufträge auch im Januar 2023 real, saison- und kalenderbedingt um 5,8 Prozent im Vergleich zum Vormonat gesunken und auch der reale Umsatz ist im Vergleich zum Vorjahresmonat um 9,5 Prozent gesunken. Das Angebot wird also in Zukunft noch knapper.
Langfristig sollte sich der Immobilienmarkt daher wieder stabilisieren. Wie er sich einpendeln wird, ist schwer abzuschätzen. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird sich die enorme Preisdynamik der letzten Jahre, die zu nahezu garantierten Investitionserfolgen im Bereich Immobilien führte, entschleunigen. Mit Sicherheit kann man nur sagen: Die fetten Jahre mögen vorbei sein, aber manche Märkte ändern sich nie!
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